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中国恒大转身多举措降低负债率

2019-12-10 来源:合肥租房网

  【文章】来源:21世纪经济报道 导语:谁也没有料到,中国恒大(以下简称“恒大”)降低负债率的举措,和它的高速规模化一样迅猛。 谁也没有料到,中国恒大(以下简称“恒大”)降低负债率的举措,和它的高速规模化一样迅猛。

  作为带有激进标签的中国房企之一,过往数年,恒大的高负债率与高速增长如影随形,尽管恒大管理层将高负债视为发展的代价,但外界的质疑也从未停止。

  进入2017年,中国恒大董事局主席许家印提出,今年的重点任务之一便是降负债,从接连引入两轮700亿战投,到赎回永续债,再到出售万科股权用于偿还债务,恒大的负债和财务状况得到了改善。

  这一切背后,源于恒大重组深深房对于投资者的承诺,更源于许家印要努力打造一个跟以前不同的恒大。这个恒大要回归A股,要适应内地的财务和会计准则,要规模也要利润,还要与老大万科比肩。

  对于恒大和许家印而言,回归A股不啻于二次重生。未来的深圳,将出现万科、恒大两家超级房企,再加上碧桂园,三者今年将角逐4000亿级别房企第一。

  花式降负债

  2016年财报显示,恒大净负债率达119.8%,同比2015年的9 .5%上升了26. 个百分点;总借款也较2015年大幅上涨80.2%,达到5 50.7亿。

  与此同时,同为 000亿阵营的万科、碧桂园净负债率分别为25.9%、48.7%,在行业进入下行周期之时,高企的净负债率无疑潜藏风险。

  恒大管理层显然也注意到这一点。在今年 月的业绩发布会上,许家印称,“今年公司的一项重要工作是降低负债率。”

  年初至今,恒大通过引入战投降低负债率。今年1月恒大地产引入 05亿首轮战略投资后,于5月底再度引入 95亿战投,合共获得700亿元资本金。

  据国泰君安测算,两轮战投完成后,恒大地产的净负债率将由119.8%大幅下降至61.2%。

  6月9日晚间,恒大发布公告,将其所持有的15.5 亿股万科A股转让予深圳地铁集团,总价为292亿。公告显示,该笔资金将用于偿还债务。

  尽管巨亏逾70亿,但恒大此举也回笼了现金,将拉动净负债率继续下降约15%。至此,恒大净负债率预计已下降至50%以下。

  协纵策略联合创始人黄立冲认为,尽管明面上出售万科股权造成亏损,但这既改善了恒大自身的债务状况,也为此后与深圳市方面的合作奠定了基础。

  而在努力降低显性的净负债率之外,恒大也在为其庞大的隐形负债 “拆弹”:赎回永续债。

  由于香港会计准则可将永续债计入资产而非负债,作为香港上市公司的恒大曾多次发行永续债。财报显示,恒大截至2016年末的永续债规模为1129.44亿元。

  月份的业绩会上,恒大总裁夏海钧首次透露,今年将偿还2/ 的永续债,这个目标截至5月底已经完成,并将于6月 0日前赎回剩余全部永续债。

  黄立冲认为,偿还永续债将有助恒大缩减隐性负债,减轻偿债压力;此外,由于大额高利率永续债的存在,使恒大的利息开支维持在高位,股东利润空间受到挤压。而海通证券的测算表明,在偿清永续债后,恒大2017年、2018年的净利润将分别增加40.6亿、89. 亿。

  诸多券商亦对此持积极态度。瑞信预计,由于恒大已足额收到700亿战投资金,预计6月偿还全部永续债的目标可轻易实现。瑞信进一步指出,这将使恒大每股盈利在今明两年分别上涨7%及5%。

  6月5日,评级机构穆迪将恒大评级展望从负面改为稳定。瑞信指出,持续的评级上调有助于恒大降低融资成本,从而提高其盈利能力。

  “近期净负债率下降后,恒大的信用评级已在回升,这对此后恒大降低融资成本有利。”尽管房企获取资金的难度普遍上升,但黄立冲对恒大今后的融资表示乐观。

  回A争霸战

  一系列降低负债、控制风险的动作背后,恒大正在为分拆地产业务并借壳深深房A做准备,并在回归后可能成为A股房地产公司王者的有力竞争者。

  数据显示,恒大今年月销售总额为181 .8亿元,仅次于碧桂园和万科;已完成其2017年4500亿目标的40. %。

  海通证券指出,公司优化后的土地储备使其完成销售目标成为大概率事件:截至2016年末,恒大拥有总土地储备2.29亿平方米,其中一二线城市项目面积1. 亿平米,占比57.9%,布局向一线、二线城市和优秀三线城市核心地段集中;考虑布局区域均经历明显房价上涨,企业土地储备沉淀价值较大提升。

  然而业内人士指出,地产王者的衡量标准,不光是规模和速度,更是利润和稳健。纵观中国房企中的老大,无论是万科,还是中海外,无不是稳健经营型公司,亦即规模和利润并重的公司。

  在今年引入两轮战略投资时,恒大地产均向投资者做出了年度净利润分别不少于24 亿元、 08亿元及 7亿元的承诺。这促使恒大进入降低负债和增加利润并行的区域。在年初的恒大年度工作会议上,许家印也提出,要将效益和利润提升至战略高度。

  “引入战投,也是为了不断扩大企业的资本金实力,同时不断改善股权治理结构,这相当于上市前对财务状况和经营状况的一次自我改善。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,永远不要忽视许家印治下恒大的执行力。

  资本运作之外,恒大亦在改善其多元化业务布局。在去年剥离了不断亏损的快消业务后,恒大管理层表示,将更加专注于金融、旅游、健康等发展方向。

  在年初的年度会议上,许家印提出,“房地产作为核心业务,需实现利润大幅增长,其余金融、健康、文旅等三大产业也要在今年全部实现盈利。”

  这意味着,恒大对多元化业务的盈利要求正在提高。中信建投证券指出,更为审慎的多元转型,有助于恒大维持其利润率。

  对于恒大的一系列“自治”和“纠偏”举措,资本市场也给出了积极的回应。

  自5月17日起,中国恒大在16个交易日内实现股价翻番,涨幅达到101.94%。6月6日,恒大盘中最高价触及16.94港元/股,创下上市来新高。截至6月12日收盘,恒大总市值达到21 1亿港元,相较去年末的6 2亿港元增加约1499亿港元(约合1 06.65亿人民币),飙涨2 7.18%,已非常接近万科的市值。

  截至6月12日收盘,万科A的市值约为2 95亿元。

  而据国信证券分析师区瑞明测算,按照700亿元投资额所对应的26.12%的股权比例,恒大二次引战成功后的投后估值达2680亿元,已超越万科的市值。

  国泰君安国际指出,恒大有望依靠优质土储及并购和旧改项目维持地产业务增长。随着股东结构里南下资金占比逐步提升、后周期时代龙头集中度上升以及回A进程的推进,估值仍具备上行空间。

  未来,深圳万科、恒大二强争霸或成定局。此前深圳地铁集团在受让恒大所持万科股份后曾表示,既全面支持万科的发展,也支持恒大的发展。

  关键字:恒大 负债

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